La amortización es el proceso de pagar un préstamo en cuotas regulares que cubren tanto los intereses como una parte del importe prestado original (el capital). Todas las cuotas tienen el mismo tamaño, pero su composición cambia: las primeras son sobre todo intereses y las últimas, sobre todo capital. Trabaje con su propio préstamo con la Calculadora de Amortización y la tabla de amortización completa que genera.
La fórmula de la cuota
Para un préstamo a tipo fijo, la cuota mensual constante es
M = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
donde P es el importe prestado, r el tipo de interés mensual (el anual dividido entre 12) y n el número de cuotas mensuales.
Ejemplo: pida 200.000 $ al 6,00 % anual a 30 años. Aquí r = 0,06 / 12 = 0,005 y n = 360, lo que da una cuota de $1,199.10 al mes.
De qué se compone cada cuota
Cada mes el interés es el saldo pendiente por el tipo mensual. El resto de la cuota reduce el capital y el saldo baja, así que el interés del mes siguiente es algo menor y una parte algo mayor de la misma cuota va a capital:
| Mes | Intereses | Capital | Saldo después |
|---|---|---|---|
| 1 | $1,000.00 | $199.10 | $199,800.90 |
| 2 | $999.00 | $200.10 | $199,600.80 |
| 3 | $998.00 | $201.10 | $199,399.71 |
| 120 | $838.66 | $360.44 | $167,371.45 |
| 180 | $712.92 | $486.18 | $142,097.69 |
| 240 | $543.31 | $655.79 | $108,007.17 |
| 360 | $5.97 | $1,193.14 | $0.00 |
En el mes 1 el interés es 200.000 $ × 0,005 = 1.000,00 $, de modo que solo quedan $199.10 para reducir la deuda. A los 15 años la misma cuota ya lleva $486.18 de capital. A lo largo de todo el préstamo se pagan unos $231,676.38 de intereses además de los 200.000 $, es decir, se devuelven en total unos $431,676.38.
El efecto de pagar de más
Cualquier dinero extra va directamente a capital, lo que impide que esa parte genere intereses durante el resto del préstamo. Añadiendo solo 100 $ al mes al préstamo del ejemplo:
- termina tras 295 pagos (24 años y 7 meses) en lugar de 360, 5 años y 5 meses antes;
- reduce los intereses totales de $231,676.38 a $182,537.97, un ahorro de unos $49,138.41.
Vea cuánto le ahorra una suma única o un pago extra con la Calculadora de Pago de Hipoteca.
Plazo y tipo: las dos palancas grandes
- Un plazo más corto cuesta más cada mes pero mucho menos en intereses totales.
- Un tipo más bajo reduce ambos. En este préstamo, un 5,00 % en lugar de un 6,00 % baja la cuota mensual en unos 125 $.
- Como el interés está concentrado al principio, los pagos extra tempranos ahorran mucho más que los tardíos.
Errores habituales y advertencias
- Confundir el tipo de interés con la TAE/APR. La TAE incluye ciertas comisiones y es mejor vara de medir para comparar ofertas; vea la Calculadora de APR.
- Olvidar todo lo demás en un pago de vivienda. Una cuota hipotecaria suele incluir también impuesto sobre bienes inmuebles, seguros y a veces seguro hipotecario, nada de lo cual se amortiza. Use la Calculadora de Hipotecas para ver el coste mensual completo.
- Suponer que los pagos extra siempre se aplican a capital. Dígaselo expresamente a su prestamista y compruebe si hay penalizaciones por amortización anticipada en el contrato.
- Préstamos a tipo variable. La cuota cambia cuando se revisa el tipo, así que un calendario es solo una proyección.
- Pensar que la amortización solo trata de préstamos. Las empresas también amortizan activos intangibles como las patentes, repartiendo su coste a lo largo de su vida útil.
Para préstamos puntuales de cualquier tipo, use la Calculadora de Préstamos. Términos relacionados: Amortización, Capital (principal), TAE / APR y Depósito en garantía (escrow).