L'amortissement est le processus qui consiste à rembourser un prêt par mensualités régulières couvrant à la fois les intérêts et une part du montant emprunté à l'origine (le capital). Chaque mensualité a la même taille, mais sa composition change : les premières sont surtout des intérêts, les dernières surtout du capital. Travaillez sur votre propre prêt avec le Calculateur d'amortissement et le tableau d'amortissement complet qu'il produit.
La formule de la mensualité
Pour un prêt à taux fixe, la mensualité constante est
M = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
où P est le montant emprunté, r le taux d'intérêt mensuel (le taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités.
Exemple : empruntez 200 000 $ à 6,00 % par an sur 30 ans. Ici r = 0,06 / 12 = 0,005 et n = 360, ce qui donne une mensualité de $1,199.10.
De quoi chaque mensualité est faite
Chaque mois, les intérêts valent le capital restant dû multiplié par le taux mensuel. Le reste de la mensualité réduit le capital et le solde baisse : les intérêts du mois suivant sont un peu plus faibles et une part un peu plus grande de la même mensualité va au capital :
| Mois | Intérêts | Capital | Solde après |
|---|---|---|---|
| 1 | $1,000.00 | $199.10 | $199,800.90 |
| 2 | $999.00 | $200.10 | $199,600.80 |
| 3 | $998.00 | $201.10 | $199,399.71 |
| 120 | $838.66 | $360.44 | $167,371.45 |
| 180 | $712.92 | $486.18 | $142,097.69 |
| 240 | $543.31 | $655.79 | $108,007.17 |
| 360 | $5.97 | $1,193.14 | $0.00 |
Au mois 1, les intérêts valent 200 000 $ × 0,005 = 1 000,00 $, il ne reste donc que $199.10 pour réduire la dette. Après 15 ans, la même mensualité contient déjà $486.18 de capital. Sur toute la durée du prêt, vous payez environ $231,676.38 d'intérêts en plus des 200 000 $, soit environ $431,676.38 remboursés au total.
L'effet de payer davantage
Tout argent supplémentaire va directement au capital, ce qui empêche cette part de produire des intérêts pendant le reste du prêt. En ajoutant seulement 100 $ par mois au prêt de l'exemple :
- il se termine après 295 paiements (24 ans et 7 mois) au lieu de 360, soit 5 ans et 5 mois plus tôt ;
- les intérêts totaux passent de $231,676.38 à $182,537.97, soit une économie d'environ $49,138.41.
Voyez ce qu'un versement unique ou supplémentaire vous fait économiser avec le Calculateur de remboursement anticipé de prêt hypothécaire.
Durée et taux : les deux grands leviers
- Une durée plus courte coûte plus cher chaque mois mais bien moins en intérêts totaux.
- Un taux plus bas réduit les deux. Sur ce prêt, 5,00 % au lieu de 6,00 % baisse la mensualité d'environ 125 $.
- Comme les intérêts sont concentrés au début, les versements supplémentaires précoces font économiser bien plus que les tardifs.
Erreurs courantes et précautions
- Confondre le taux d'intérêt et le TAEG/APR. Le TAEG inclut certains frais et constitue le meilleur repère pour comparer des offres ; voyez le Calculateur de TAEG.
- Oublier tout le reste dans un paiement de logement. Une mensualité de prêt immobilier inclut souvent aussi la taxe foncière, l'assurance et parfois l'assurance du prêt, dont rien ne s'amortit. Utilisez le Calculateur de prêt hypothécaire pour voir le coût mensuel complet.
- Croire que les versements supplémentaires vont toujours au capital. Dites-le explicitement à votre prêteur et vérifiez les pénalités de remboursement anticipé dans le contrat.
- Prêts à taux variable. La mensualité change à chaque révision du taux : un tableau n'est qu'une projection.
- Penser que l'amortissement ne concerne que les prêts. Les entreprises amortissent aussi des actifs incorporels comme les brevets, en répartissant leur coût sur leur durée d'utilité.
Pour des prêts ponctuels de toute sorte, utilisez le Calculateur de prêt. Termes liés : Amortissement, Capital (principal), TAEG / APR et Séquestre (escrow).