Una hipoteca a 15 años liquida la vivienda en la mitad de tiempo y suele tener un tipo más bajo, así que cuesta muchos menos intereses en total, pero la cuota mensual es mucho más alta. Una hipoteca a 30 años tiene la cuota obligatoria más baja, lo que deja margen en el presupuesto y le da flexibilidad, a cambio de pagar intereses el doble de tiempo. Si la cuota a 15 años cabe con holgura manteniendo un fondo de emergencia y el ahorro para la jubilación, es el préstamo más barato; si le aprieta, elija los 30 años y amortice anticipadamente cuando pueda.
De un vistazo
Ejemplo: un préstamo de 300.000 $ a tipos de ejemplo del 5,50 % a 15 años y del 6,25 % a 30 años (tipo fijo, pagos mensuales, solo capital e intereses; sin impuestos ni seguros).
| 15 años al 5,50 % | 30 años al 6,25 % | |
|---|---|---|
| Cuota mensual | 2.451,25 $ | 1.847,15 $ |
| Número de pagos | 180 | 360 |
| Total pagado | 441.225,07 $ | 664.974,58 $ |
| Intereses totales | 141.225,07 $ | 364.974,58 $ |
| Intereses en proporción al préstamo | 47 % | 122 % |
| Primera cuota: intereses / capital | 1.375,00 $ / 1.076,25 $ | 1.562,50 $ / 284,65 $ |
| Intereses pagados en los primeros 5 años | 72.942,01 $ | 90.840,82 $ |
| Saldo tras 5 años | 225.866,99 $ | 280.011,72 $ |
| Saldo tras 10 años | 128.329,91 $ | 252.713,14 $ |
El préstamo a 15 años cuesta 604,10 $ más al mes pero ahorra 223.749,51 $ en intereses. Parte del ahorro viene del tipo más bajo y la mayor parte del plazo más corto: con el mismo 6,25 % en ambos, la cuota a 15 años sería de 2.572,27 $ y los intereses totales de 163.008,35 $, aun así 201.966,23 $ menos que el préstamo a 30 años.
Las cuotas usan la fórmula estándar M = P × r / (1 − (1 + r)^−n), donde r es el tipo mensual y n el número de pagos. Calcule sus propias cifras con la calculadora de hipotecas y vea el reparto mes a mes en la calculadora de amortización.
Hipoteca a 15 años
Acumula patrimonio deprisa: en el ejemplo, más del 40 % de la primera cuota ya va a capital, y tras cinco años debe unos 226.000 $ en lugar de 280.000 $. Queda libre de deuda en 15 años, y la factura total de intereses es bastante menos de la mitad.
Elija los 15 años cuando:
- La cuota cabe con margen, después del fondo de emergencia y de las aportaciones para la jubilación.
- Sus ingresos son estables y quiere estar libre de hipoteca en una fecha concreta, como la jubilación o la universidad de sus hijos.
- Valora más el «rendimiento» garantizado de no pagar intereses que el posible rendimiento mayor de invertir la diferencia.
Hipoteca a 30 años
La cuota obligatoria es aproximadamente una cuarta parte más baja, lo que ayuda a obtener el préstamo, deja dinero para otros objetivos y amortigua una pérdida de empleo o una emergencia. Al principio, sin embargo, casi toda la cuota son intereses: solo 284,65 $ de los primeros 1.847,15 $ reducen el saldo, y tras diez años aún debe más del 84 % del préstamo original.
Elija los 30 años cuando:
- La cuota a 15 años tensaría su presupuesto o le dejaría sin ahorros.
- Sus ingresos son variables o espera gastos grandes pronto.
- Va a invertir la diferencia de forma constante o piensa amortizar anticipadamente por su cuenta (compruebe cuánto ahorran los pagos extra con la calculadora de amortización anticipada).
¿Cuál elegir?
- Puede pagar la cuota a 15 años con holgura: 15 años.
- Solo puede pagarla sobre el papel: 30 años, y amortice capital cuando pueda.
- Necesita la cuota más baja para que le aprueben: 30 años; compruebe cuánto puede pedir con la calculadora de asequibilidad de vivienda.
- Espera mudarse o refinanciar en pocos años: el plazo importa menos que el tipo y las comisiones; compare ofertas lado a lado con la calculadora de comparación de préstamos.
- Ya tiene un préstamo a 30 años: refinanciar a 15 tiene gastos de cierre; la calculadora de refinanciación muestra el punto de equilibrio.
Ejemplo práctico: invertir la diferencia
Supongamos que dos compradores gastan 2.451,25 $ al mes durante 30 años. El comprador A elige el préstamo a 15 años y, una vez pagado, invierte los 2.451,25 $ mensuales durante los 15 años restantes. El comprador B elige el préstamo a 30 años e invierte la diferencia de 604,10 $ cada mes desde el principio. Sin contar impuestos, el comprador a 30 años solo sale ganando si las inversiones rinden más de un 7,5 % anual aproximadamente (capitalización mensual) durante todo el periodo. Al 6 % anual, A termina con unos 712.869 $ y B con unos 606.826 $; al 8 %, gana B, con unos 900.324 $ frente a 848.226 $. El préstamo a 30 años es una apuesta a que la rentabilidad supere con holgura el tipo de la hipoteca, y a invertir de verdad la diferencia todos los meses.