Un prêt sur 15 ans rembourse le logement en deux fois moins de temps et à un taux souvent plus bas : il coûte donc bien moins d'intérêts au total, mais la mensualité est nettement plus élevée. Un prêt sur 30 ans a la mensualité obligatoire la plus basse, ce qui laisse de la marge dans le budget et préserve votre souplesse, au prix d'intérêts payés deux fois plus longtemps. Si la mensualité sur 15 ans tient confortablement avec une épargne de précaution et une épargne retraite toujours alimentées, c'est le prêt le moins cher ; si elle vous met sous tension, prenez 30 ans et remboursez par anticipation quand vous le pouvez.
En un coup d'œil
Exemple : emprunter 300 000 $ à des taux d'exemple de 5,50 % sur 15 ans et de 6,25 % sur 30 ans (taux fixe, mensualités, capital et intérêts seulement ; hors taxes et assurances).
| 15 ans à 5,50 % | 30 ans à 6,25 % | |
|---|---|---|
| Mensualité | 2 451,25 $ | 1 847,15 $ |
| Nombre d'échéances | 180 | 360 |
| Total payé | 441 225,07 $ | 664 974,58 $ |
| Total des intérêts | 141 225,07 $ | 364 974,58 $ |
| Intérêts rapportés au montant emprunté | 47 % | 122 % |
| Première échéance : intérêts / capital | 1 375,00 $ / 1 076,25 $ | 1 562,50 $ / 284,65 $ |
| Intérêts payés les 5 premières années | 72 942,01 $ | 90 840,82 $ |
| Capital restant dû après 5 ans | 225 866,99 $ | 280 011,72 $ |
| Capital restant dû après 10 ans | 128 329,91 $ | 252 713,14 $ |
Le prêt sur 15 ans coûte 604,10 $ de plus par mois mais économise 223 749,51 $ d'intérêts. Une partie de l'économie vient du taux plus bas, l'essentiel de la durée plus courte : au même taux de 6,25 % pour les deux, la mensualité sur 15 ans serait de 2 572,27 $ et le total des intérêts de 163 008,35 $, soit encore 201 966,23 $ de moins que le prêt sur 30 ans.
Les mensualités suivent la formule standard M = P × r / (1 − (1 + r)^−n), où r est le taux mensuel et n le nombre d'échéances. Faites vos propres calculs avec le calculateur de prêt immobilier et voyez la répartition mois par mois dans le calculateur d'amortissement.
Prêt sur 15 ans
Vous constituez votre patrimoine vite : dans l'exemple, plus de 40 % de la toute première échéance rembourse du capital, et après cinq ans vous devez environ 226 000 $ au lieu de 280 000 $. Vous n'avez plus de dette au bout de 15 ans, et la facture totale d'intérêts est bien inférieure à la moitié.
Choisissez 15 ans quand :
- La mensualité passe avec de la marge, après l'épargne de précaution et les versements retraite.
- Vos revenus sont stables et vous voulez être libéré du prêt à une date précise, comme la retraite ou les études des enfants.
- Vous préférez le « rendement » garanti de ne pas payer d'intérêts au rendement peut-être supérieur de l'investissement de la différence.
Prêt sur 30 ans
La mensualité obligatoire est inférieure d'environ un quart, ce qui aide à obtenir le prêt, laisse de l'argent pour d'autres objectifs et amortit une perte d'emploi ou un imprévu. Au début, en revanche, l'essentiel de chaque échéance part en intérêts : seuls 284,65 $ de la première échéance de 1 847,15 $ réduisent le capital, et après dix ans vous devez encore plus de 84 % de l'emprunt initial.
Choisissez 30 ans quand :
- La mensualité sur 15 ans grèverait votre budget ou vous laisserait sans épargne.
- Vos revenus sont variables ou vous prévoyez de grosses dépenses prochainement.
- Vous investirez réellement la différence, ou comptez rembourser par anticipation de votre propre initiative (vérifiez l'effet des versements supplémentaires avec le calculateur de remboursement anticipé).
Lequel choisir ?
- La mensualité sur 15 ans passe confortablement : 15 ans.
- Elle ne passe que sur le papier : 30 ans, et remboursez du capital quand vous le pouvez.
- Il vous faut la mensualité la plus basse pour obtenir le prêt : 30 ans ; vérifiez votre capacité d'emprunt avec le calculateur de capacité d'achat immobilier.
- Vous prévoyez de déménager ou de renégocier d'ici quelques années : la durée compte moins que le taux et les frais ; comparez les offres côte à côte avec le comparateur de prêts.
- Vous avez déjà un prêt sur 30 ans : refinancer sur 15 ans entraîne des frais ; le calculateur de refinancement indique le seuil de rentabilité.
Exemple chiffré : investir la différence
Supposons que deux acheteurs dépensent chacun 2 451,25 $ par mois pendant 30 ans. L'acheteur A prend le prêt sur 15 ans et, une fois remboursé, investit l'intégralité des 2 451,25 $ par mois pendant les 15 années restantes. L'acheteur B prend le prêt sur 30 ans et investit la différence de 604,10 $ chaque mois dès le départ. Hors fiscalité, l'acheteur à 30 ans ne prend l'avantage que si ses placements rapportent plus d'environ 7,5 % par an (capitalisation mensuelle) sur toute la période. À 6 % par an, A termine avec environ 712 869 $ et B avec environ 606 826 $ ; à 8 %, B l'emporte, avec environ 900 324 $ contre 848 226 $. Le prêt sur 30 ans est un pari : que les rendements dépassent nettement le taux du prêt, et que la différence soit vraiment investie chaque mois.